三重房產專家-周律廷

29/05/2026

🏠988萬買桃園電梯三房不難，難的是找到「真正好住」的房子

很多低總價三房
不是屋況要大整理，就是格局不好用
看起來便宜，買完還要再花一筆

這間桃園區的宏國桃園新城三房
重點不是只靠價格吸引人
而是 3房2廳2衛、格局方正、屋況乾淨、可直接入住

客廳好規劃，廚房可開伙
房間數也夠小家庭使用
生活圈成熟，近市場、公園、學區
日常採買、接送、通勤都方便

總價988萬｜約33.64坪｜3房2廳2衛
適合首購、小家庭、在地換屋族

想買三房，但不想買完還要大整理
這間可以先來現場看

👉房屋買賣租賃、房屋貸款諮詢、法拍屋／民間設定諮詢
💒台灣房屋三重國小捷運特許加盟店
🏠榮閤開發有限公司
👉經紀人：經紀人梁晥斐(91)北縣字第000584號

08/05/2026

恭喜🎉🎉王曉慧🎉🎉

四月業績冠軍🏆
四月個人設定業績達標👍👍👍

這份榮耀不只是數字的累積，更是每一位客戶對我的信賴託付。

在房地產領域深耕，我始終相信：成交不是結束，而是服務的開始。感謝屋主們放心將資產交託，也感謝買方讓我參與您成家的夢想。

未來我也會持續以熱誠服務，為新北的朋友們媒合最合適的空間。如果您也有房地產買賣、租賃或資產配置的需求，歡迎隨時與我聯繫！

📍 榮閤開發有限公司
🏠 台灣房屋三重國小捷運特許加盟店
📞 02-2981-9828

不用你一開始就很厲害，
只要你願意學、肯努力，
我們願意帶👍

20/03/2026

20/03/2026

央行鬆綁＝房市要反轉？
先別急著下結論

📍一、這次政策的本質

表面上是鬆綁，但本質是：
讓原本卡住的交易有機會動起來
一間 2000 萬的房子
自備款少 200 萬
#影響的不是價格
#是有沒有辦法進場

📍現在市場現況：

目前的市場特徵很清楚：
✔ 成交量已經明顯收縮
✔ 預售市場快速降溫
✔ 價格開始進入修正與盤整
#這是一個流動性下降的市場

📍三、影響房市的核心，不是房子，是資金

房市本質上是資金市場
現在的結構是：

👉 資金並沒有優先配置在房地產
同時存在兩個條件：
✔ 資金有其他去處（如金融市場）
✔ 房市資金門檻與成本仍然偏高
再加上：
👉 新青安政策即將到期（但尚未定案）
#市場處於觀望狀態

📍四、為什麼很多人會判斷錯，常見的直覺是：

👉「某個市場轉弱 → 資金就會流入另一個市場」
但實際運作不是這樣

#資金在不確定時優先選擇的是降低風險
#而不是立刻轉換標的

📍五、接下來會怎麼走？

👉 關鍵不在房市而在股市與資金信心
目前股市仍在高檔，資金尚未明顯轉向
但如果接下來出現波動或修正：

→ 資金信心轉弱
→ 買方決策延後
→ 房市短期降溫

#不是資金立刻回流房市
#而是市場先進入觀望

📍六、這次鬆綁的真正意義

👉 不是改變趨勢
👉 是調整節奏

讓市場從「過度緊縮」
回到「可運作」

🔥一句話總結：房市的方向，取決於資金結構，而不是單一政策

🤨如果你在看市場，與其問：

👉 會不會漲？會不會跌？

不如先看三件事：

✔ 資金在哪裡
✔ 資金成本變化
✔ 政策有沒有轉向

👉 方向自然會出來

15/03/2026

【這間房子，差點賣不掉....不是因為價格】

這個故事，我想了很久要不要寫
不是因為不夠精彩，是因為太真實了

我怕寫出來，有些人會覺得沉重
但後來想一想，沉重也沒關係
有些話，本來就不是寫給所有人看的

我第一次見到張小姐的時候，她其實已經很累了
聊幾句就知道，很多事情她都是自己在扛

這間房子，原本是她先生留下來的
但因為投資失敗
這幾年名下的房產、土地
一間一間賣掉
最後，只剩下這一間

她跟我說：「這是我最後一間了」

那不是在講房子
是在講她僅剩的安全感

#不是賣房的故事
#是一個女人撐到最後的故事

而這間房子，其實也背著不少債務

一開始我們會知道這間房子
是因為租客
聊天時租客提到：
「這間房子好像有在賣」

但當時張小姐已經簽了其他仲介的專任委託
而且專任時間，已經接近一年

但奇怪的是
在這段時間裡
幾乎沒有任何帶看

將近一年，沒有人認真幫她處理
她就這樣，一個人扛著

所以當時我們也只能先口頭了解
偶爾私下帶看
後來調閱謄本才發現
事情沒有那麼單純

#除了銀行貸款
#還有民間二胎設定

幾個月後專任約到期
我們才正式簽回一般委託
本來以為事情會慢慢順利進行

但某一天
張小姐突然接到銀行通知：
華南銀行查到一筆 15年以上的卡債
如果不協商
銀行可能會申請強制執行

#15年前的債
#15年後還在追

沒多久
張小姐又傳訊息過來：
「銀行已經申請查封，暫時不要再帶看」

那段時間
原本以為事情快有結果
卻突然又出現新的問題

她那段時間幾乎不接電話
我傳訊息過去，有時候隔很久才回
有時候只回一個「好」

我知道她不是不想處理
是真的累了

但奇怪的是
謄本上卻沒有任何登記
我們還是繼續安排客戶看房

只是過程真的很不容易

因為張小姐不願意交鑰匙
每一次帶看都只能臨時約時間
有時候她臨時改時間
客人其實也很難理解

我不只一次跟客人解釋
不只一次重新安排
不只一次在電話裡兩邊協調

而且在整個過程中
有很多不同的人給張小姐意見
有人勸她不要賣
有人說價格還可以再等等
也有人說市場不好先觀望

#當一個人同時聽到很多聲音
#其實最後什麼聲音都聽不見了

尤其當她已經失去太多
這間房子是她最後的防線
每一個意見，都像在拉扯她

就這樣拖了好幾個月

直到有一天
法院通知：
那筆強執被撤銷，請她去塗銷查封
原因是時間太久
銀行已經無法主張債權

那天她傳訊息給我
沒有打字，只傳了一個語音
但聽得出來，她鬆了一口氣

事情終於出現轉機

不久之後
我們收到買方斡旋
約屋主見面談的那天
她人其實還在新莊辦事情
兩邊時間一直在喬

我記得那天打了很多通電話
一邊安撫買方，一邊等她趕過來

最後終於順利
完成簽約

但事情還沒有結束

簽約後
我們陪屋主到法院確認
是否還有其他銀行合併查封
確認沒有之後
又查到稅捐處參與分配遺產稅
於是再陪她到稅捐處
把相關費用繳清

一趟法院、一趟稅捐處
每一趟，我都陪著

#這不是房子的故事
#是把人生的結一個一個解開的故事

很多人以為
房子成交只是價格談攏
但有時候
一筆交易背後牽涉的事情很多：
銀行、法院、稅務、債權
甚至，很多不同的意見

做房仲這麼多年
我越來越覺得
成交，不只是談價格
而是幫客戶
把每一件卡住的事情
一件一件解開

如果你看到這裡，心裡只剩一句話：
「房仲不就是賺佣金的嗎」
那這篇文章，其實不是寫給你看的

我寫給的是
正在努力、覺得人生卡住、
不知道還要撐多久的你

有一天，你會把那些糾結的線頭一一解開
很安心地，終於可以好好睡一覺
那一刻你會知道
前面所有的煎熬，都沒有白走

#流過的淚水與汗水也是

如果你願意，把這篇文章分享給一個你在乎的人
不是要他立刻買房、立刻賣房
而是讓他知道一件事：

#人生卡住了沒關係
#一件一件解開就好
#有時候房子也是

15/02/2026

【條件不差，卻差點賠 250 萬：交屋倒數 20 天的真實現場】

真正讓人睡不著的，不是利率，是交屋倒數

「律廷，我是不是要違約了？」

這通電話，是 2026 年 1 月打來的那天快午夜
她的語氣很平，但我聽得出來，那種平靜有點用力
陳小姐在台北 101 上班，年薪 150 萬

她不是衝動型的人，也不是亂投資的人
她只是想買一間自住的房子

總價 650 萬，自備款 250 萬已經付出去
一切都照著大家以為「安全」的方式在走

直到銀行退件，原因是公司營運項目涉及博弈程式開發相關內容
即便她只是程式工程師，不碰營運、不碰金流
信用紀錄乾淨，薪轉穩定、條件不差

#她是我大學同學

#跟同業買完後

#對方表示無解

#出事找我協助

很多人會說：「那就換一家銀行。」

但那天晚上，我沒有先想換哪一家、先看時間
一般買賣從簽約到交屋，大約壓 1 個半月到 2 個月

銀行核准後，還要對保、排撥款、配合交屋流程
實務上再抓 7～10 天，第一次退件時，前段時間已經被耗掉，
時間開始變得緊張

當距離交屋只剩不到 20 天，貸款還沒有核准，風險會急速上升，
因為那時候，就算銀行點頭，流程也未必來得及

契約條文寫得很清楚：「未於約定日期內繳付款項，即視為違約！」
那 250 萬，不是數字，是她這幾年的積蓄

「我條件不差，為什麼會走到這一步？」她只是很困惑問了這一句

心裡開始亂了，卻還在努力維持冷靜

「如果真的違約，妳承受得住嗎？」

「律廷，正常人會受不了吧．．」

那天晚上，我沒有幫她找最低利率，
我做的只是排序

第一順位：守住 20 天交屋安全線
第二順位：現金流撐不撐得住
第三順位：利率才是比較項目

我們重新篩選銀行，不是亂送件
而是找願意聽她說明
願意依她個人薪轉與財力評估的窗口

那段時間，心裡一直在算，距離交屋還剩幾天

只要逼近 20 天，就開始推演最壞劇本
如果真的來不及核准，怎麼提前跟賣方說明？
怎麼爭取延長？怎麼把違約風險壓到最低？

#風險顧問

#不是只負責成功

#是當期限逼近時

#就要開始想退路

最後談下來的條件是：
20 年期（屋齡 40 年關係）
利率 2.68%
附寬限期一年

不是市場最漂亮的數字，但它有一個價值——
在逼近 20 天之前取得核准
並預留足夠撥款時間

撥款那天，她沒有特別興奮

「終於可以睡覺了！」

真正讓人睡不著的，從來不是利率

是交屋倒數

是那種明明條件不差，卻突然發現自己可能失控的感覺

很多人買房時，都在談成數、談利率、談優惠
但真正壓在心裡的，是時間，是那條越來越近的安全線
而最近，這種電話變多了，條件不差的人，也開始踩到這條線

我寫這篇，不代表每個案子都一樣
這只是我今年 1 月實際處理的一個真實情境，也是我的觀察

如果你正在準備交屋，當時間開始逼近，還沒收到核准通知
那才是該睡不著的時候。因為真正可怕的，不是貸款沒過
是你一直以為自己不會出事

我是律廷，19 年房仲生涯 ，陪伴超過 200 個家庭避開房市地雷

在市場裡，有些人幫你找房子，有些人幫你談價格

而有些人，是在你快崩潰的時候，幫你把流程裡的風險一個個拆掉

#條件不差的人

#最容易敗在以為不會出事

#買房最可怕的

#不是銀行拒絕你

#是你來不及重來

06/02/2026

29/01/2026

25/01/2026

【2026 房貸迷航：📻別迷信新青安，「貸得到」才是真贏家！】

先幫大家整理最近最關鍵的三則房產新聞，一次看懂對你的荷包有什麼影響：

📢 新青安 2.0 呼之欲出： 目前的補貼方案將於 7 月底落日，行政院預計 5 月公布「精進版 2.0」。重點在於「精準補貼」，這代表門檻可能會變高，過去那種「只要首購、人人有獎」的時代即將結束。

📢 政府啟動「第五波」清查： 針對高所得及高齡申貸戶加強查核。這釋放了一個強烈訊號：未來的房貸紅利將更傾向於「真正有需求的年輕小資族」。

📢 央行示警「信用穩定」： 央行最新季刊指出房貸水位偏高，限貸令在短期內很難全面鬆綁。這意味著：「貸得到」比「利率低」更重要。
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💡最近有打算買房子的朋友應該如何抉擇？

「很多人卡在一個迷思：『沒了新青安，房貸成本就一定很貴？寬限期?政府補貼?』🏠❌

以目前房地產市場的氛圍來說這個想法不一定正確！現在大家都在看新青安 1.775% 的地板價，但說實話，在 2026 年的現在，銀行錢荒、限貸令還沒完全鬆手，一般首購貸款利率衝破 2.5% 已經是常態了。

除了【新青安】，我反而建議看看一般商業銀行的「首購方案」，
原因如下：

💰「貸得到」比「利息低」更重要： 現在新青安審核慢到像排隊買 演唱會門票。有些商業銀行首購專案雖然利率 2.5% 左右，但對優質客戶的撥款速度快很多，能讓您提早入住新家免去許多額外成本，避免『驚喜😃』變『驚嚇😱』。

👉分段式利率，前期一樣輕鬆： 很多銀行針對首購族推出「分段式利率」，前2到3年利率較低，搭配寬限期（只付利息不還本金），讓你剛買房、裝潢時的現金流更有彈性，負擔不一定比新青安重。

🏠資產配置更自由： 新青安有「一生一次」和「嚴禁轉租」的切結限制。一般首購讓你未來換屋、轉貸、甚至資產活化都沒有緊箍咒，這才是聰明的長遠打算。
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✨溫馨提醒✨房貸是持續 30、40 年的事，不要為了搶那幾萬塊的暫時補貼，鎖死了您未來的資產彈性。房貸先入袋、選對地段保值抗跌的好物件，才是 2026 年最穩健的買房策略。
#新青安 #首購族 #2026房市 #房貸利率 #限貸令 #買房攻略 #銀行首購 #資產配置 #房產新聞 #央行 #撥款 #分段式利率 #不動產經紀人