13/09/2023
ดูง่าย
# # 📌เอกสารสิทธิ "ที่ดิน" คนอสังหาฯ ต้องรู้ ‼️ # # เข้าใจ รักษาสิทธิของคุณ🙂
เอกสารสิทธิที่ดิน ที่ออกมาให้กับผู้ถือครอง ซึ่งแสดงกรรมสิทธิในที่ดินนั้นๆ มีอยู่หลายประเภท แต่หลายครั้ง ท่านอาจจะได้พบกับชื่อแปลกที่ไม่มีในสารบบตามประมวลกฎหมายที่ดิน ถามพนักงานที่ดินยังงง ว่า "มันคืออะไรเหรอ⁉️" เหตุผล คือ .....
💢💢เอกสารสิทธิ "ที่ดิน" มีหน่วยงานราชการอื่นออก นอกจาก "กรมที่ดิน" ครับ ‼️🤔
เอกสารสิทธิ "ที่ดิน" เกือบทั้งหมด ออกโดย "กรมที่ดิน" ซึ่งการทำนิติกรรมสามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินในแต่ละท้องที่ แต่ยังมีเอกสารสิทธิบางประเภทที่ไม่ได้ออกโดย "กรมที่ดิน" แต่ออกโดยหน่วยงานราชการอื่นๆ อีกด้วย และโดยมากของเอกสารสิทธิประเภทนี้ จะมีข้อจำกัดหลายๆอย่าง และไม่สามารถทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินได้ การยอมรับโดยคนทั่วไปและสถาบันการเงินน้อยมาก อีกทั้งก่อให้เกิดความสับสนของประชาชน และเป็นช่องโหว่ให้เกิดการทุจริต และให้มิจฉาชีพใช้หากินกับสุจริตชนที่ไม่รู้เรื่องได้
ทั้งหลอก ซื้อขาย หรือจำนองที่ดิน ในเอกสารสิทธิที่ไม่สามารถดำเนินการได้ หลายกรณี ยังนำมาซึ่งเคราะห์กรรมที่คนดำเนินการสุ่มเสี่ยงกระทำผิดกฎหมาย นอกจากสูญเสียเงินอีกด้วย 😅
# 🚩เอกสารสิทธิที่ออกโดย "กรมที่ดิน"💖 #
1.แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1)
#แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) คือ หลักฐานที่แสดงว่าผู้แจ้งเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน 1 ธันวาคม 2479 ) (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้งส.ค.1 อีกแล้ว) ส.ค. 1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นแบบการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้น ที่ดินที่มี ส.ค. 1 นี้ จึงทำการโอนกันได้เพียงแสดงเจตนาสละการครอบครอง พร้อมส่งมอบที่ดิน และ ส.ค. 1 ให้ผู้รับโอนไปเท่านั้นถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ปัจจุบันผู้มี ส.ค. 1 มีสิทธิ์นำมาขอออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก หรือ น.ส 2 ข.) ได้ในกรณีการขอออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.) เฉพาะราย โดยให้ไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ตั้งอยู่
2.ใบจอง ( น.ส.2 , น.ส.2 ก.)
#ใบจอง คือ หนังสือที่ทางราชการออกได้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้ออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งปัจจุบันไม่มีนโยบายในการออกใบจองแล้วผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินตามใบจองภายใน 6 เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง และ จะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย 3 ใน 4 ส่วนของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขายออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส 3 ก. หรือ น.ส.3ข.) หรือโฉนดที่ดินไห้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
3. หนังสือรับรองการประโยชน์ (น.ส. 3 น.ส.3ก. หรือ น.ส.3 ข.) / ครุฑดำ ครุฑเขียว
#หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ถือว่ามีสิทธิครอบครอง น.ส. 3 ออกให้แก่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอนหรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก) น.ส. 3 ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ น.ส. 3 ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เช่นเดียวกับ น.ส.3 แต่เป็นพื้นที่ที่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก)
4.ใบไต่สวน (น.ส. 5)
#ใบไต่สวน คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิ์ในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงนำมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชณ์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ใด้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียน
5.โฉนดที่ดิน หรือโฉนดตราจอง (น.ส.4) / ครุฑแดง
#โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกันผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
# 🚩เอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดย "หน่วยงานอื่น" 💖 #
นอกจาก “กรมที่ดิน” ยังมีเอกสารสิทธิที่ดินอีกส่วนหนึ่งที่ออกโดยหน่วยงานราชการอื่นๆ ภายใต้นโยบายของรัฐบาลแต่ละยุค แต่ละสมัย เอกสารสิทธิที่ดินเหล่านี้ ได้รับการยมรับในวงแคบ ไม่แพร่หลายเหมือนเอกสารสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดิน เนื่องจากเอกสารสิทธิเหล่านี้ มักมีเงื่อนไขและข้อจำกัดในการโอนเปลี่ยนมือ หลายครั้ง เอกสารสิทธิลักษณธนี้ มีค่าไม่ต่างจากกระดาษชำระ เมื่อทำผิดเงื่อนไขบางประการ แล้วมิจฉาชีพนำมาหลอกขายให้กับผู้ไม่รู้ เป้นคดีความกันอยู่ทั่วไป หรือบางครั้งมีการสวมสิทธิไปทับซ้อนที่ดินป่าสงวน ที่ดินของราชการ เกิดเคราะห์กรรมให้กับผู้ถือครองได้ โดยไม่รู้ตัว
ดังนั้น ในการลงทุน ถ้าต้องเข้ามาเกี่ยวข้องกับเอกสารสิทธิที่ดินเหล่านี้ “ทนายบ้านและคอนโด” ขอแนะนำว่า “เลี่ยงได้ ก็ควรเลี่ยง”
1. ที่ดิน ส.ป.ก. หรือที่ดิน ส.ป.ก. 4-01
(หนังสือ ส.ป.ก.4-01 ครุฑน้ำเงิน ต่อมาเป็นครุฑแดง แต่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน)
#เอกสารแสดงการครอบครองที่ดินที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 โดยมีหลักว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น รายละไม่เกิน 50 ไร่ ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน และดำเนินการโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กรรมสิทธิ์ไม่สามารถโอนให้แก่ผู้อื่นได้ แบ่งแยกไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น
2. สิทธิทำกิน (สทก.)
#สิทธิทำกิน (สทก.) เป็นที่ดินที่กรมป่าไม้ ออกหนังสืออนุญาตเกี่ยวกับการใช้ที่ดินหรือทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ ตาม พรบ.ป่าสงวนแห่งชาติและมติคณะรัฐมนตรีให้แก่ ผู้บุกรุกพื้นที่ของกรมป่าไม้ บนเนื้อที่ดิน 15 ไร่ ทั้งนี้จะไม่มีโฉนดที่ดิน หรือหนังสือสำคัญตามประมวลกฎหมายที่ดินแก่ผู้ถือสิทธิ และไม่สามารถไปออกเป็นเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ โดยสิทธิจะตกทอดทางมรดกเท่านั้น
3. ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5)
#ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) เป็นเอกสารรับรองการเสียภาษี ที่ทางราชการเป็นผู้ออกให้ โดยไม่คำนึงว่าผู้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นจะมีกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าว หรือไม่ เพราะถือเป็นการจัดเก็บภาษีตามพื้นที่ที่ประชาชนได้ทำประโยชน์ เท่านั้น ดังนั้นผู้ถือเอกสารนี้ จึงไม่มีสิทธิใดใดในที่ดิน ทางราชการสามารถฟ้องขับไล่ให้ผู้ครอบครองที่ดินผืนนั้นออกไป เมื่อไหร่ก็ได้
4. หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3)
#หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ โดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ โดยจะออกให้เฉพาะนิคมเท่านั้น ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ กฎหมายมุ่งหวังที่จะให้สมาชิกผู้ได้รับการจัดสรรเป็นผู้ได้รับกรรมสิทธิในที่ดินนนั้นด้วย โดยหลังจากครอบครองแล้วอย่างน้อย 5 ปี จึงมีสิทธินำหลักฐานไปยื่นแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน) ซึ่งภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้รับเอกสารสิทธิดังกล่าว จะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ นอกจากตกทอดทางมรดก
# 💖ประโยชน์ของเอกสารสิทธิ “ที่ดิน” 💖 #
> ทำให้ผู้ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญ
> แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยืดถือไว้เป็นหลักฐาน
> ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
> ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
> ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
> ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่าที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
> ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโด้แย้งหรือแย่งในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
> ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจมีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย เป็นต้น.
#สรุป เอกสารสิทธิ "ที่ดิน" ที่ต้องรู้ และคุณลักษณะที่สำคัญ ตามรูปตารางที่โพส 💖😇
💖 หากเห็นว่า บทความนี้มีประโยชน์ กรุณากด Like กด Share เป็นกำลังใจให้กับ "ทีมทนายบ้านและคอนโด" เพื่อหาสาระดีๆ ด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ต่อไป☺️
📌 มีปัญหาเรื่องเอกสารสิทธิ "ที่ดิน" ทำสัญญา ทำนิติกรรม ปรึกษาทนายบ้านและคอนโด เราไม่คิดค่าใช้จ่ายใดใด ในการปรึกษาเบื้องต้น‼️😇
LINE : https://lin.ee/dDmufaL
หรือ FB Inbox : http://m.me/housecondolawyer
ตัวจริง..รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์
ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิคุณด้วยกฎหมาย
ช่องทางติดต่อ
Inbox Facebook : ทนายบ้านและคอนโด
Mobile Phone : 0803155686
Line ID : หรือ https://lin.ee/dDmufaL
E-mail : [email protected]
Web : www.housecondolawyer.com
-------------------------------------------
#เอกสารสิทธิที่ดิน #โฉนดที่ดิน #แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน
#ใบจองนส2 #หนังสือรับรองการประโยชน์ #นส3 #ใบไต่สวน
#สปก #ที่ดินสปก #สิทธิทำกิน #ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ #หนังสือแสดงการทำประโยชน์
ที่มา: กรมที่ดิน, ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์, ทนายบ้านและคอนโด
ภาพโดย : ทนายบ้านและคอนโด
