21/01/2023
🏠IMMOBILIER🏠
📚LE MINIMUM À SAVOIR ET À FAIRE POUR SE PRÉMUNIR CONTRE LA FRAUDE DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ( VENTE OU ACHAT)📚
Puisque l'investissement au Sénégal semble être une préoccupation de bon nombre, il est nécessaire de revenir à la base de l'évolution du marché pour comprendre :
LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE SE SUBDIVISE EN 3 CATÉGORIES AU SÉNÉGAL:
●LE TITRE FONCIER INDIVIDUEL, qui donne l'entière propriété d'un bien foncier. La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire.
Elle est soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu'à 18%.
●LE TITRE FONCIER D'ÉTAT bien foncier de l'état sénégalais, donne la possibilité de devenir locataire par bail emphytéotique lorsque le terrain se situe dans une zone urbaine dotée d'un plan d'urbanisme (de 50 à 99 ans) ou par autorisation d'occupation lorsque le bien immobilier se situe dans une zone urbaine non encore dotée d'un plan d'urbanisme.
Cependant, le bien peut être converti après construction en titre individuel.
Il est recommandé de faire l'acquisition devant notaire bien que cela ne soit pas obligatoire. Le bail d'état offre toutes sécurités pour l'investisseur.
●LA DÉLIBÉRATION portant sur des terrains situés dans la zone du terroir et qui sont du ressort des communautés rurales : terres agricoles au départ, régies par les préfectures ou sous préfectures.
UN DROIT FONCIER À LA RECHERCHE PERPÉTUELLE D'UNE PERFECTION ?
Après l'indépendance la majorité des terres a été rendue de manière coutumière à ceux qui étaient susceptibles de les exploiter, mais pas dans un but spéculatif
Pour remédier à cela le gouvernement socialiste créa dans les années 80 la SAPCO (société d'aménagement de la petite cote) qui racheta à vil prix les terres agricoles des communautés rurales (qui n'en faisaient aucun usage!!), pour programmer un plan d'occupation des sols à but de développement touristique.
La montée des prix, liée à une forte demande engendra beaucoup de rancoeur auprès des populations locales se considérant spoliées!!
D'ou les problèmes rencontrés aujourd'hui par bon nombre d'investisseurs qui veulent traiter en direct avec les communautés rurales ou les préfectures pour l'acquisition d'un terrain constructible enregistré sur des bases peu fiables.
C'est un problème majeur qui constitue toujours un casse-tête pour les autorités malgré toutes les réformes foncières qui ont été prises pour assainir le secteur et en faire un pôle de développement.
LE PRÉALABLE AVANT TOUTES TRANSACTIONS:
Cas d'acquisition d'une Parcelle à construire:
La parcelle est une portion de terrain, issue d'un morcellement ou d'un lotissement réalisé par :
l'Etat,
une collectivité locale,
un particulier,
ou une personne morale.
La parcelle de terrain à bâtir est l'élément de base lorsqu'on veut accéder à la propriété d'un logement.
Voilà pourquoi il n'est pas toujours aisé de trouver une parcelle de terrain à bâtir, surtout dans les grandes villes comme Dakar où existe une pression sur l'immobilier.
Cette pression donne lieu à de multiples pratiques spéculatives répréhensibles.
DÉMARCHE:
Dès que vous avez une proposition de vente d'une parcelle de terrain, vous devez vous informer auprès des personnes, organismes et / ou services administratifs compétents ci-après, avant de vous engager dans la transaction.
- Les services de l'urbanisme : vous devez demander aux services de l'urbanisme un certificat d'urbanisme qui renseigne sur la destination et les servitudes à respecter et la régularité du lotissement dans lequel se trouve la parcelle.
- Les services du Cadastre : il s'agit de s'informer auprès d'eux sur la situation foncière et domaniale du terrain et sur la consistance réelle (superficie et forme) de la parcelle.
Les informations fournies par ces services sont très importantes compte tenu de l'existence au Sénégal de terrains qu relèvent de natures juridiques différentes.
- Le receveur des Domaines : il pourra fournir des renseignements sur la nature du titre de propriété du vendeur (titre foncier, bail ordinaire, bail emphytéotique, droit de superficie, permis d'habiter, autorisation d'occuper etc.) et de sa réalité.
- La conservation de la propriété foncière et des droits fonciers : pour s'enquérir de la situation juridique, de la nature du droit, des charges et droits réels inscrits au livre foncier.
- Le recours au Notaire : pour les transactions portant sur des immeubles appartenant à des particuliers elle aboutit à l'inscription du nom du nouvel acquéreur au livre foncier. Cette inscription consacre le droit de propriété définitif et inattaquable du nouvel acquéreur, matérialisé par la remise de la copie du titre foncier de l'immeuble, ou du certificat d'inscription du droit réel.
