21/07/2025
Ghid complet: cm se face vânzarea unui imobil și rolul antecontractului
1. Ce presupune vânzarea unui imobil?
Vânzarea unui imobil (casă, apartament sau teren) este actul juridic prin care:
- Proprietarul (vânzătorul) tranfă dreptul de proprietate asupra imobilului către cumpărător.
- Schimbul are loc contra unei sume de bani, denumită preț.
- După autentificarea la notar și plata prețului, dreptul este înscris în Cartea Funciară – momentul în care consumă efectele juridice.
2. Etapele unei tranzacții imobiliare. O tranzacție imobiliară cuprinde următoarele etape:
a) Verificarea preliminară a actelor
- Vânzătorul furnizează: act de proprietate, extras CF, certificat energetic, certificat fiscal, acte de identitate. chiar și adeverințe de la asociații și fluturași de utilități
- Negocierea condițiilor, în cadrul cărora se stabilesc: prețul, modalitatea de plată (avans, credit, transfer bancar), termene de predare, starea imobilului etc.
b) Încheierea antecontractului (promisiunea de vânzare)
- Acum se plătește un avans din preț, numit arvună: chiar dacă achiziția finală mai durează (credite, acte, recepții).
- Promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi un act unilateral (numai vânzătorul e obligat) sau bilateral (obligă ambele părți)
- Poate fi încheiat sub semnătură privată (semnat de către părți), sau la notar.
c) Obținerea documentelor fiscale și cadastrale finale
(Extras CF actualizat, aviz de mediu, acte topografice, etc. )
d) Încheierea contractului final la notar
Se autentifică contractul de vânzare-cumpărare, se plătește prețul final și se depune pentru înregistrare în CF.
e) Predarea imobilului
Se întocmește, de regulă, un proces-verbal de predare-primire pentru siguranță juridică.
3. Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare?
Definiție: un acord în care vânzătorul promite că va vinde, iar cumpărătorul că va cumpăra imobilul în viitor
Obiect: nu imobilul în sine, ci obligația de a semna contractul final la termene și condiții convenite
Notari
Tipuri de antecontract:
- Unilateral, unde doar vânzătorul se angajează.
- Bilateral, în care ambele părți preiau angajamente reciproce (forma preferată).
4. Elemente esențiale ale antecontractului:
Părțile - trebuie să cuprindă detaliile personale ale vânzătorului și cumpărătorului
Obiectul contractului - descrierea precisă a imobilului
Prețul - preferabil exprimat în RON (inclusiv TVA), dar poate fi legat de cursul EURO/Banca Națională
Modalitate de plată - avans, termene, conturi bancare
Termenul pentru contractul final – data limită și eventuale prelungiri prin acte adiționale
Clauze suspensive – obținere credit, autorizații, urbanism, recepții
Clauza penală – despăgubiri pentru neexecutare
5. Avantajele & riscurile încheierii unui antecontract:
Avantaje:
- Asigură certitudinea tranzacției pentru amândoi
- Poate fi executoriu (în formă notarială)
- Prevăzător pentru situații complexe: imobile în construcție, succesiuni, finanțări
Riscuri:
- Banii plasați ca avans pot fi blocați în litigiu
- Dacă părțile nu-și îndeplinesc obligațiile, se pot cere daune sau reziliere
! Acțiunea în instanță trebuie începută în 6 luni de la data limită a contractului final !
Concluzie:
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un instrument esențial care crește siguranța juridică a tranzacției imobiliare. Garantează condițiile agreate și oferă protecție părților implicate. Ca avocat, recomand:
Formă notarială, pentru executare și opozabilitate față de terți;
Introducerea unor clauze clare privind penalități, termene și condiții suspensive;
Așezarea riguroasă a cadrului legal ca bază pentru contractul final.
