09/10/2022
百明Sir樓市新稿，刊登在新一期 投資雜誌月刊10月號 請多多指教。雜誌下載: https://bit.ly/moment-2022oct
《成交萎縮與屋苑樓價跌超一成半》
美國聯儲局在22日公布議息結果，一如市場預期加息0.75厘，利率升至逾十四年高位，滙豐銀行(0005)亦隨即加P率至5.125厘。財政司司長陳茂波稱今年首8個月本港住宅市場樓價下跌約6.7%，他認為雖然加息會增加供樓負擔，成交量亦相對淡，但相信物業市場不會出現斷崖式調整風險！
但筆者查看十大屋苑買賣統計數據，本年8月份對比上年同期成交宗數與總值經已出現斷崖式下跌，上年8月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得313宗，總值27.18億元，而今年8月份合約登記則只錄得168宗及13.38億元，較上年同期分別下跌46.3%及50.8%。
而中原地產十大屋苑本9月中的周末錄得個位宗數成交，按周回落50%，部份屋苑包括康怡花園、麗港城、黃埔花園及映灣園更出現零成交情況！此外，美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，本年截至9月20日為止，二手住宅註冊量錄28,272宗，比同樣寒冬的2003年沙士同期為30,456宗更低，近日多宗樓市新聞均顯示在五年內購入物業者均有出現蝕讓個案！
當然，成交宗數與總值下跌可能只表示成交萎縮，正如司長波叔所講未必影響到相對硬淨的樓價！不過讀者可再細看中原估價(主要銀行)指數，這是衡量大型銀行對樓價估值的參考指標，截稿前最新報11.47點，對比8月份高位40.79點已大幅度回軟，顯示銀行按揭取態謹慎保守，也預示樓價承接能力將會不足。
之前持續嚴厲的防疫政策，直接或間接地影響到近日渣打香港馬拉松取消舉辦今年的賽事，但同時新加坡的渣打馬拉松則高調宣傳；加上明年的世界龍舟錦標賽，將由香港改為在泰國舉辦，另今年至少10個國際展覽和大型活動移師外地，當中更有5個重要貿易展轉戰新加坡，情況已讓香港聲譽受損，令更多人覺得本港復甦步伐相對慢，增強其移民意願，更多為準備移民而劈價賣樓。據中原地產資料，直至今年9月11日止，不少屋苑樓價累積跌幅超過15%，如得寶花園、維景灣畔、新都城、翔龍灣、德福花園及深灣軒等，對比年初平均呎價下跌15%以上，得寶花園更暴跌達23.8%，由年初呎價$18,933下跌到$14,419！跌幅驚人，相信近兩三年受惠於林鄭與波叔Plan採用高成數按揭進場的新業主也有機會跌進負資產行陣了。
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