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04/03/2017

Loi ALUR - Les sociétés d'habitat participatif et l'entremise des agents immobiliers

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En vue de créer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif, l'article 47 de la loi ALUR a inséré, au début du livre II du code de la construction et de l'habitation (art. L. 200-1 s.), un titre préliminaire relatif aux sociétés d'habitat participatif.

Ces sociétés font désormais partie du contingent des sociétés dont les actions ou parts peuvent être souscrites, achetées ou vendues avec le concours des agents immobiliers. De telles sociétés rejoignent ainsi les sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du CCH et les sociétés civiles d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé régies par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986. La réglementation prévue par la loi Hoguet et son décret d'application s'applique donc, désormais, aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à « la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ».

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En vue de créer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif, l'article 47 de la loi ALUR a inséré, au début du livre II du code de la construction et de l'habitation (art. L. 200-1 s.), un titre préliminaire relatif aux sociétés d'habitat participatif.

04/03/2017

Loi ALUR – L’intégration des opérations locatives dans la sphère de la gestion immobilière

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L’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit que les dispositions de celle-ci s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

Dans le sillage de ce texte, l’article 1-1, créé par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 venue étendre le domaine de la loi Hoguet à la location ou la sous-location saisonnière, définit celle-ci comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». Il précise aussi, depuis sa réécriture par la loi ALUR, qu’« est considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou sous- location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ».
Cela signifie que l’activité consistant à s’entremettre dans des opérations de location ou de sous-location – une activité initialement réservée aux titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » – est dorénavant autorisée aux personnes titulaires d’une carte portant également ou exclusivement la mention « Gestion immobilière » si et seulement si la location ou sous-location « constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ».

Il semble, même si l’imprécision du texte est source d’incertitude, que le « mandat de gestion » ainsi visé doit être entendu dans le mandat de gestion locative. Or, il apparait qu’une telle activité d’intermédiation suppose inévitablement, entre autres actes de gestion du ou des immeubles considérés, la passation de baux et le suivi de leur exécution par les parties avec la possibilité de « recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui » (Décr. du 20 juill. 1972, art. 64, al. 1er).

Il en découle alors, indéniablement, que la location constitue nécessairement l’accessoire, voire l’objet essentiel, de tout mandat de gestion… locative pour la conclusion duquel la possession d’une carte professionnelle portant la mention « Gestion » est nécessaire mais autosuffisante. D’où l’inutilité d’une telle mesure puisqu’un mandat de gestion locative ne pourrait pas, de toute façon, ne pas induire le pouvoir de donner en location le bien sur lequel il porte.

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L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit que les dispositions de celle-ci s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens d'autrui et relatives,…

26/02/2017

Loi ALUR – L’activité de syndic de copropriété dans la liste des activités réglementées.

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Dans le cadre des mesures relatives aux activités d’intermédiation encadrées, la loi ALUR intègre la référence spéciale à l’activité de syndic de copropriété dans la liste des activités réglementées.
L’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est, du fait de la loi ALUR, complété par un neuvième alinéa aux termes duquel les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à « l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».
Il s’agit de compléter la loi Hoguet « en ajoutant dans la liste des activités qu’elle régit l’activité de syndic de copropriété pour bien la distinguer de l’activité de gestion immobilière (sic) et lever toute ambiguïté ». Cette justification maladroite tant elle semble illustrer, de la part du législateur une absence de maîtrise du sens et du contenu de la notion juridique de « gestion immobilière ». Dans les faits, il s’avère très compliquer de distinguer l’activité de syndic de copropriété de l’activité de gestion immobilière d’autant plus que celle-ci est entendue de manière très large dans la loi.
On sait, en effet, que la « gestion immobilière » est habituellement entendue, à juste titre, comme désignant l’administration de biens immobiliers sous ses deux formes que sont l’activité de « gestion locative » et l’activité de « syndic de copropriété ». Ces activités sont déjà incluses dans le champ d’application grâce aux dispositions explicites de l’article 1er, 6°, de la loi Hoguet : « les dispositions de la […] loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à […] la gestion immobilière ». Il en résulte que, en prétendant « ajouter » à la liste des activités réglementées les fonctions de syndic de copropriété, la loi ALUR n’a fait que rappeler une évidence.

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Dans le cadre des mesures relatives aux activités d'intermédiation encadrées, la loi ALUR intègre la référence spéciale à l'activité de syndic de copropriété dans la liste des activités réglementées.

26/02/2017

Loi ALUR – Migration de la compétence relative à la délivrance des cartes professionnelles

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Les activités d’entremise ou de gestion d’immeubles ou assimilés constituent des activités économiques réglementées de sorte que leur exercice suppose de répondre préalablement à diverses exigences dont la possession d’une carte professionnelle représente la figure la plus visible. Or, traditionnellement une telle « carte professionnelle était délivrée par le préfet du département dans lequel le demandeur a son siège, s’il s’agit d’une personne morale, ou son principal établissement, dans les autres cas, et, à Paris, par le préfet de police » (Décr. n° 72-678 du 20 juill. 1972, art. 5, al. 1 er).
Une telle compétence préfectorale a disparu à partir depuis le 1er juillet 2015 (V. art. 24, VII, de la loi ALUR). Dans l’objectif de simplifier la démarche de la délivrance des cartes, d’en améliorer l’efficacité et d’en assurer un suivi plus régulier, la loi ALUR a choisi de confier le pouvoir de délivrance des cartes professionnelles au président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCIT) ou de la chambre de commerce et d’industrie départementale d’Île-de-France ou, lorsque celui-ci exerce lui-même une activité d’intermédiation immobilière réglementée, à son vice-président.
S’il est indiscutable que le transfert de compétence ainsi réalisé ne manquera pas de soulager les services préfectoraux, on peut redouter que, avec l’investiture des CCIT (ou de la CCI départementale d’Île-de-France), l’interprétation des textes et l’appréciation des conditions d’attribution des cartes professionnelles deviennent sensiblement variables d’une circonscription à une autre. On pourrait même craindre que les politiques de délivrance des « sésames » n’aboutissent à générer, en pratique, une concurrence entre les CCIT qui sont, rappelons-le, des établissements publics institués par décret pour représenter, auprès des pouvoirs publics, les intérêts des activités commerciales et industrielles de leur circonscription (C. com., art. L. 711-2).

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Les activités d'entremise ou de gestion d'immeubles ou assimilés constituent des activités économiques réglementées de sorte que leur exercice suppose de répondre préalablement à diverses exigences dont la possession d'une carte professionnelle représente la figure la plus visible.

13/02/2017

Loi ALUR – Les nouvelles obligations d’affichage en matière de vente

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Sous l’effet de la loi ALUR, les annonces immobilières de vente vont s’allonger avec de nouvelles mentions obligatoires relatives à la copropriété. L’obligation s’impose à tous les annonceurs, qu’ils soient professionnels ou particulier, et quel que soit le support utilisé : vitrine, presse, internet, affichette placardée chez le commerçant du coin, etc.

- Formation-Alur.com vous explique le nouvel affichage obligatoire des honoraires en matière de vente.
- Les obligations des professionnels de l’immobilier, mandataires comme agents, en matière d’affichages des honoraires ne date pas de la Loi ALUR, mais du code de la consommation. Cependant, la Loi a été renforcée avec les nouvelles dispositions prises par le gouvernement. Selon l’article 6-1 de la Loi Alur, qui dispose que si les honoraires d’agence sont prévus à la charge de l’acquéreur, « L’agent immobilier doit afficher: le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur ».
Si des honoraires à la charge de l’acquéreur sont prévus :
• la part TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur doit apparaître en pourcentage du prix entendu hors honoraires.
• le prix de vente honoraires inclus est impérativement affiché et est celui qui apparaît en premier aux yeux du consommateur. Le prix exprimé hors honoraires doit également apparaître sur l’annonce.
Pour un bien mis en vente 150 000 €, auxquels s’ajoutent les honoraires de négociation du notaire, le prix total affiché est de 155 872 €. Désormais, l’annonce doit préciser que les honoraires de négo représentent 3,91 % de ce prix.
Toutefois si les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
Si un professionnel de l’immobilier ne respecte pas l’obligation d’affichage de ses honoraires lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, la loi ALUR a prévu une amende de 1 500 € par infraction.

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05/02/2017

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05/02/2017

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